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      2013年10月04日    中國財務總監網      
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      投資性房地產準則規定:企業出售、轉讓、報廢投資性房地產或者發生投資性房地產毀損,應當將處置收入扣除其賬面價值和相關稅費后的金額計入當期損益。處置采用成本模式計量的投資性房地產時,應當按實際收到的金額記入“其他業務收入”科目。按投資性房地產的賬面價值記入“其他業務成本”科目;處置采用公允價值模式計量的投資性房地產時,還要將投資性房地產累計公允價值變動轉入其他業務收入,若存在原轉換日計入資本公積的金額,也一并轉入。上述處理沒有區分投資性房地產出售、轉讓或者報廢、毀損等具體情形。對處置損益籠統地進行核算,存在不妥。

      首先,投資性房地產的出售和轉讓一般屬于其他經營活動,通過“其他業務收入”和“其他業務成本”核算是合理的。但報廢和毀損應作為一種非經營活動來處理,其處置凈損益應看作是利得或損失,通過“營業外收入”和“營業外支出”核算較為合理。其次,準則規定,同一座建筑物如果自用,則作為固定資產核算,清理凈損益記入“營業外收支”;如果以經營租賃方式出租,則作為投資性房地產核算,報廢毀損時凈損益記入“其他業務收支”。但新準則下“其他業務收支”與“主營業務收支”一起構成營業收入和營業成本,形成營業利潤。這樣,同一建筑物報廢或毀損處理不同,會對利潤結構產生影響,從而直接影響信息使用者對企業盈利能力的準確判斷,容易給企業進行利潤結構操縱留下空間。因此投資性房地產報廢或毀損的清理凈損益也通過“營業外收支”來核算更合理。第三,采用公允價值模式計量的投資性房地產,處置時將累計公允價值變動結轉到反映“已實現收益”的損益類賬戶中,此處用“其他業務收入”賬戶欠妥。因為該損益屆非經常性損益,若結轉到“其他業務收入”中形成營業利潤,會影響企業業績變動趨勢的分析,建議用“營業外收入”賬戶。另外,建議投資性房地產的報廢或毀損設置類似“固定資產清理”的賬戶,來歸集清理過程中取得的收入和發生的費用。具體做法有兩種:一是設置“投資性房地產清理”賬戶;二是比照存貨毀損處理做法,通過“待處理財產損溢”賬戶進行核算。

      [例1]甲企業20x7年3月將一對外出租的簡易廠房確認為投資性房地產,采用成本模式計量,租期2年。20x8年1月受暴風雪襲擊,廠房毀損嚴重。該廠房原值60萬元,至20x7年12月31日已提折舊28萬元。企業及時對廠房進行了清理,發生清理費用1萬元,殘料變賣收入2萬元,保險公司賠款5萬元。

      第一,按照設置“投資性房地產清理”賬戶的做法核算如下:

      (1)發生毀損

      借:投資性房地產清理 320000

      投資性房地產累計折舊(攤銷) 280000

      貸:投資性房地產 600000

      (2)支付清理費用

      借:投資性房地產清理 10000

      貸:銀行存款 10000

      (3)殘料變賣收入存銀行

      借:銀行存款 20000

      貸:投資性房地產清理 20000

      (4)收到保險公司賠款

      借:銀行存款 50000

      貸:投資性房地產清理 50000

      (5)結轉毀損凈損失

      借:營業外支出 260000

      貸:投資性房地產清理 260000

      第二,通過“待處理財產損溢”賬戶核算如下:

      (1)發生毀損

      借:待處理財產損溢 320000

      投資性房地產累計折舊(攤銷) 280000

      貸:投資性房地產 600000

      (2)處置完成,計算凈損失,報經批準后

      借:銀行存款 60000

      營業外支出 260000

      貸:待處理財產損溢 320000

      [例2]假設上例投資性房地產按公允價值模式計量。20x7年3月1日出租時,已計提折舊30萬元,公允價值為45萬元。20x7年12月31日公允價值為42萬元。本例僅按照設置“投資性房地產清理”賬戶進行核算。

      (1)20×7年3月1日對外出租時

      借:投資性房地產——成本 450000

      累計折舊 300000

      貸:固定資產 600000

      公允價值變動損益 150000

      (2)20x7年12月31日公允價值變動時

      借:公允價值變動損益 30000

      貸:投資性房地產——公允價值變動 30000

      (3)20x8年1月發生毀損

      借:投資性房地產清理 420000

      投資性房地產——公允價值變動 30000

      貸:投資性房地產——成本 450000

      (4)支付清理費用、取得殘料變賣收入和收到保險公司賠款等環節的會計處理同例1.

      (5)結轉毀損凈損失

      借:營業外支出 360000

      貸:投資性房地產清理 360000

      (6)結轉累計公允價值變動

      借:公允價值變動損益 120000

      貸:營業外收入 120000

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    隨機讀管理故事:《兩輛中巴》
      家門口有一條汽車線路,是從小港口開往火車站的。不知是因為線路短,還是沿途人少的緣故,客運公司僅安排兩輛中巴來回對開。開101的是一對夫婦,開102的也是一對夫婦。 
      坐車的大多是一些船民,由于他們長期在水上生活,因此一進城往往是一家老少。 
      101號的女主人很少讓船民給孩子買票,即使是一對夫婦帶幾個孩子,她也像是熟視無睹似的,只要求船民買兩張成人票。 
      有的船民過意不去,執意要給大點的孩子買票。她就笑著對船民的孩子說:"下次給帶個小河蚌來,好嗎?這次就讓你免費坐車。" 
      102號的女主人恰恰相反。只要有帶孩子的,大一點的要全票,小一點的也得買半票,她總是說,車是承包的,每月要向客運公司交多少多少錢,哪個月不交足,馬上就干不下去了。 
      船員民們也理解,幾個人就掏幾張票的錢。因此,每次也都相安無事。不過,三個月后,門口的102號不見了,聽說停開了。它應驗了102號女主人話:馬上就干不下去了,因為搭她的車的人很少。 
      點評:營銷是不見硝煙的戰場。在這個戰場上,競爭者之間比拼的不僅僅是價格、質量和服務,還有營銷哲學這樣深層次的東西。102號的做法無可厚非,101號的做法似乎很傻,然而,最后卻是"傻人"取得了成功,"精明的"反而做不下去了。再看看我們身邊無數的"傻人自有傻福"、"機關算盡太聰明"的例子,其中的道理還用多說嗎? 
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