房產稅改革之意無關房價

　　中央經濟工作會議強調，繼續堅持 房地產 市場調控政策不動搖。當前房價緩慢上升讓人們對新一輪調控充滿了期待，房產稅成為大家關注的 焦 點 。目前擴大房產稅變革 試點范圍的方向已經確定，唯一不確定的只有時間。在全國房價居高不下、購房艱難的形勢下，房產稅作為房地產調控的重要工具，被賦予了很多期待，不少人把房產稅當成壓垮房價的最后一根稻草，實際上存在一定誤解。

　　房產稅之意不在抑制房價

　　房產稅變革 根本目的不是為了抑制房價，也不可能抑制房價。開征房產稅會加大房地產保有環節的稅收負擔，降低投資和投機者的收入預期，但這僅僅是影響房地產市場需求的一個因素，房地產價格的走勢還受到供給和影響需求的其他因素制約。面對房價飛漲，韓國政府2005年開始對價值在9億韓元以上的公寓征收房屋擁有稅、財產稅、綜合地產稅，后來因應形勢的變化，將納稅的標準下降到3億韓元的公寓，但這些措施的出臺并沒有抑制房價快速上漲。從美國等發達國家推行房產稅的情況來看，房價也沒有明顯下降。這是因為在城市化發展過程中，各個國家都不能避免房價長期上漲的趨勢，城鎮化率只有51%的中國更是如此。

　　房產稅變革 是財稅體制變革 的重要組成部分，其主要意義在于根據房地產市場的變化，對房產稅制不斷進行調整和完善，構建一個完善的房地產稅收體系，促進房地產市場健康平穩發展。畢竟，國家經濟發展、地方財政穩定、百姓住房條件改善都離不開房地產市場的繁榮穩定，房產稅是最能在三者之間取得平衡的房地產調控工具。

　　房產稅在房地產的保有環節征稅，是中性的直接稅，由房地產所有人或持有人負擔且較難轉嫁，因此可增加房地產投機與投資的持有成本，降低 房地產投資 的收益率，所以可以成為房地產降溫的工具。房產稅的稅率一般較低，對房地產業的沖擊不像房地產調控的行政手段那么強烈且立竿見影，因此對經濟發展的影響也相對更小，但是因其可長期持續存在，所以是一個極好的立足長遠的調控工具。房產稅的稅基廣，所有的房產與土地皆可成為其征收對象，因此調控的范圍最廣也最深入。房產稅的開征能給地方政府帶來充足的稅源，替代因房地產業發展降溫帶來的土地財政損失，不會過分刺激地方政府的利益，因此能獲得地方政府的支持。

　　房產稅變革 試點仍需完善

　　從上海、重慶兩地試點情況來看，房產稅變革 取得了初步成效。第一，試點城市住房市場供給增加明顯，盡管需求減少并不顯著。第二，結合對供給和需求的影響來看，住房市場價格的過快上漲總體上得以控制。第三，對優化當地的住房市場結構有一定積極意義。

　　但是兩地試點的情況也暴露出了一些問題。一是兩地的征收范圍過窄。從兩地試點看，主要針對的是二套以上新購房和高檔別墅等增量房，而這些業主屬于富裕人群，對稅收并不十分敏感。比如上海方案，不追溯以往，個人之前無論擁有多少房產也無需納稅，起不到調控功效。要使房產稅真正發揮出功效，從增量房向存量房過渡將是必然趨勢。二是稅率偏低。從兩地方案來看，重慶較為苛刻，而上海較為緩和。兩地確定的最高稅率不超過1.2%，絕大多數納稅情況適用稅率在0.4%-0.6%。而在房價依然堅挺的時期，低稅率往往具有一定程度的轉嫁性，使房產稅的征收力度偏小。所以房產稅收入用于廉租房、保障房建設的美好預期可能無法實現。三是立法層級有待提高。目前兩地試點的方案都是依據國務院第136次常務會議的精神制定，而與現行房產稅暫行條例中“非經營房產不征稅”的規定相沖突。如果一直沒有堅實可靠的法律支點，勢必造成今后征收工作的障礙，所以房產稅的立法問題必須提上議事日程。

　　□國家氣候戰略中心 馬濤