房地產企業的二次創業：系統創新與關鍵點管理

今天，房地產企業面臨著巨大的機遇與壓力：

機遇：

1.技術趨勢：互聯網大數據，顛覆傳統行業，包括房地產開發；

2.社會趨勢：我國正處于城鎮化的中期，城鎮化過程還有20年；

3.政策趨勢：資源配置由市場決定，政府將退出市場，購買服務。

房地產行業已告別了十年暴利的“野蠻生長”，“下半場”的玩法將發生很大變化。所有的房地產企業重新回到一個起跑線。

壓力：

1.從行業看，宏觀經濟結構的調整，勢必擠壓房地產行業的利潤。利潤平均化是趨勢；

2.從市場看，房價已經到了階段性高點，市場供過于求日趨嚴重；

3.從政策看，開發貸款，預售政策，土地增值稅，房產稅等政策變化。

土地盈利模式已經過時，取而代之的是新的商業模式。

對房地產企業來講，這無異于二次創業。

開發商80%的問題出在運作系統， 二次創業需要創新運作系統

【課程時長】：

1—2天（6小時/天）

【大綱內容】：

第一部分 系統創新：

根據近二十年對房地產開發行業的實踐、思考與總結，我們提出了管控鏈 、價值鏈和供應鏈為三條主線的房地產企業專業操作系統。

這是開發商企業運作必須具備的視野與能力。

房地產開發運作系統總成

——一級子系統

  ——二級子系統

    ——三級關鍵點

房地產開發運作系統常見問題解析

第二部分 房地產開發系統與關鍵點詳解 :

一、企業管控創新：開發商的四基管控系統

管控系統的四個基本點：

v 開發商企業的資源配置（管好人）  架構管理系統

v 開發商企業的系統運營（管好事）  計劃管理系統

v 開發商企業的投入控制（管好投入）  成本管理系統

v 開發商企業的產出控制（管好產出）  績效管理系統

1.創新架構管理

問題：開發商架構管理中普遍存在資源配置不合理，職責不清，扯皮推諉，效率低下， 管理成本高企等問題。怎么解決這些問題？

創新點：

v 以專業優化組合配置資源配置

v 簡約、精細化架構管理系統

要點:

v 專業優化組合

v 專業設置及組合

v 簡約管理架構設計

v 職能工作細分

v 部門職能的工作清單

v 操作部門的接口

v 崗位責任系統

v 定崗定編

v 職務說明書

v 運作權限系統

v 部門職責權限

v 各種審批流程

3.創新計劃管理

問題：開發商運營中普遍存在工作銜接不暢，人員忙于奔命，效率低下，成本高企等問題。怎么解決問題？

創新點：

v 建立四級計劃系統

v 完善計劃管理機制

要點：

計劃體系的內容：

v 一級計劃：戰略規劃及五年發展計劃

v 二級計劃：經營計劃指標、七大計劃系統（項目開發計劃、設計計劃、總體工程計劃、成本計劃、銷售計劃、資金計劃和管理計劃模板）

v 三級計劃：部門月度計劃模板

v 四級計劃：崗位個人周計劃

計劃的編制：

v 計劃主要節點的分層管理

v 主要節點之間標準工作周期

v 計劃的分解與運行

v 計劃的監控與考核

4.創新成本管理

問題：開發商普遍缺失成本管理系統，各種浪費，極大地吞噬了項目的利潤。 怎么解決問題？

創新點：

v 建立全程、全員成本管理系統

v 市場倒推式的造價定位方法

要點：

v 建設前期成本控制

v 目標成本與責任成本

v 成本控制指導書

v 建設過程成本控制

v 動態成本控制

v 建設后期的成本控制

v 結算、決算與成本考核

5.創新績效管理

問題：團隊管理中普遍存在能力與動力不足，團隊執行力低下，項目不能取得預期利潤等問題。怎么解決問題？

創新點：

v 過程與結果并重的雙重績效管理

v 量化簡單的績效考核指標

要點：

v 項目績效考核

v 項目績效考核中的二次分配

v 項目績效考核指標

v 骨干人員的長期激勵機制

v 月度目標管理考核流程：

v 計劃考核指標的量化

v 績效工資體系的建立

v 多元考核主體的考核辦法

二、項目運營系統創新：6大增值點的項目價值鏈管理

房地產項目開發的六大價值增值點構成項目的價值鏈，每個點都要為項目增值。

1.創新項目決策

問題：傳統拿地的風險在于項目能否賺錢基本取決于房價上漲。怎么解決問題？

創新點：

v 投資決策系統

v 投資分析模型

要點：

v 項目論證管理流程

v 項目初步設計分析

v 項目成本估算方法

v 土地的投資價值

2.創新項目策劃

問題：策劃報告普遍嚴重脫離市場和成本要求。沒有可操作性。怎么解決問題？

創新點：

v 四維項目策劃系統

要點：

v 項目策劃管理流程

v 客戶定位（客戶細分與需求調研）

v 造價定位及項目成本測算

v 產品定位（項目主題及物業發展建議）

v 項目運營定位

v 項目策劃任務書

v 四維項目策劃

v 客戶定位（客戶是誰，需要什么）

v 造價定位（客戶支付能力，造價標準）

v 產品定位（項目核心問題，做什么產品）

v 運營定位（項目開發節奏，經營目標）

3.創新設計管理

問題：很多開發商只有設計委托，沒有設計管理。怎么解決問題？

創新點：

v 三度設計管理系統

要點：

v 設計委托管理流程

v 設計任務書

v 設計評審及優化

v 設計跟蹤服務

v 設計變更

4.創新工程管理

問題：甲方不會作甲方，造成進度失控、質量失控、成本失控。怎么解決問題？

創新點：

v 甲方工程關鍵點管理系統

v 甲方工程管理的角色  

要點：

v 甲方工程部的角色與作用

v 工程管理流程

v 工程管理指導書及工程管理標準

v 甲方現場管理十大關鍵點

v 客戶敏感質量問題的防治

v 物業移交管理

v 保修期內的維修管理

5.創新營銷管理

問題：銷售服務不到位，是買方市場銷售的基本問題。怎么解決問題？

創新點：

v 服務營銷系統

v 一站式銷售服務

要點：

v 營銷策劃管理

v 案場內部管理

v 銷售服務管理

v 銷售價格管理

v 銷售費用管理

v 客戶事務管理

v 銷售變更的管理

6.創新客戶管理

問題：開發商普遍輕視客戶管理，既丟了財，也丟了人。怎么解決問題？

創新點：

v 三位一體的客戶服務系統

v 客戶資源管理與經營

要點：

v 客戶滿意度提升計劃

v 產品服務

v 銷售服務

v 物業服務

v 客戶俱樂部運作

三、外包管理創新：開發商的供應鏈管理

問題：不會管理外包供方，不能借力賺錢是開發商普遍存在的短板。怎么解決問題？

創新點：

v 供應鏈管理系統

要點：

外包管理流程

招投標管理

v 招投標管理流程

v 工程采購招投標

v 甲供材設采購招投標

外包業務任務書

v 項目策劃任務書

v 設計委托任務書

v 工程管理指導書

v 營銷策劃任務書

外包合同

v 設計類合同

v 工程類合同

v 營銷類合同

外包成果評審

v 各類外包評審的流程

v 各類外包評審的標準

v 各類外包成果的驗收